더힐스 아파트 신대방 삼거리역 장.단점 분석

더힐스신대방삼거리역 아파트

장점 요약 1. 입지 최강, 초품아, 초역세권, 직장 밀집지역인 강남과 가산 디지털단지를 환승없이 20분내로 이동 가능 2. 위의 조건으로 풍부한 임대수요로 전세 가 및 매매가 상승 예상(직주근접에 초품아, 초역세권이므로 항상 전세 수요가 넘칠 것이며, 이로 인해 전세가 상승으로 이어질 수 있음) 3. 더힐스 신대방 삼거리역 아파트 분양 성공시 주변에 추가 개발 예정으로 대단지 아파트촌으로 변할 수 있음. 4. 동작구청의 적극적인 행정지원으로 사업 진행이 매우 순조롭게 진행될 수 있음.

단점 요약 1. 수도권에서 진행 중인 지역주택조합 아파트들 중 최고의 입지를 자랑하고 있지만, 그래도 지역주택조합 아파트임 2. 즉, 관심이 있으신 분들은 조합원 모집률과 토지수용률을 매 주 확인하셔야 함. 만약 이 두 항목이 80% 가 넘어가면 매일매일 체크를 하셔야하며, 90%가 넘어가면 당장 계약해도 됨   3. 조합원 모집과 토지보상만 완료되면 수직 상승할 아파트임. 4. 동작구청의 입장도 사업이 시작되면 논스톱으로 도와준다는 것이기 때문에 우선 사업이 시작되려면, 조합원 모집과 토지수용률이 높아야 함. 5. 즉, 인터넷에서 얻는 정보보다는 분양사무소 1층과 2층에 표기되어 있는 조합원 모집률과 토지수용률을 자주 확인하는 것이 중요함

 

안녕하세요 쭈쭈아빠입니다.

전국에서 가장 높은 지역주택조합 성공을 보이고 있는 서울시 동작구에

더힐스 신대방삼거리역 아파트 소식에 대해 알려드리겠습니다.

 

만약 요약본만 보고 싶으신 분들은 아래 블로그를 참조하시기 바랍니다.

 

https://blog.naver.com/allbarunhouse/223207398111

 

더힐스 신대방삼거리역 아파트는 

실사용 대지면적 5,742평에

지하 4층 ~ 지상 35층, 8개 동으로 이루어진

총 713세대 초역세권 아파트 단지입니다.

 

총 713세대 중 장기 전세 및 임대 물량을 제외한

399세대의 조합원을 모집중에 있습니다.

 

지역주택조합 아파트란?

일반적으로 분양되는 아파트는 건설사에서 PF 자금을 일으켜 토지를 매입한 뒤, 분양을 시작합니다.

또한 건설사의 수익 및 사업 리스크 비용이 추가되기 때문에 다들 아시는바와 같이 높은 분양가로 시작하는게 대부분입니다.

하지만 높은 분양가로 분양을 한다면, 미분양이 발생할 수 있기 때문에

낮은 분양가로 청약을 진행하지만, 그 이면에는 높은 옵션비용이 포함되기 때문에

기본 분양가에서 최대 1억 이상 추가비용이 발생하게 됩니다.

 

지역주택조합은 일반분양의 높은 분양가의 원인인

- 시행사 사업 마진비용

- 주택공집지 토지 금융비용

- 시행사 사업리스크 비용

가 없기 때문에 불필요한 비용이 절감되어 시세보다 저렴하게 내집마련을 할 수 있습니다.

 

 

지역주택조합 아파트 장점

위에 언급한 주변 시세대비 합리적인 금액으로 진행되는 지역주택조합 아파트의 장점은 아래와 같습니다.

 

1. 부실시공의 우려가 적음

 - 조합원의 요구사항이 시공단계부터 철저하게 적용되기 때문에 공사비를 낮추기 위해 부실자재를 사용하는 경우가 발생하지 않습니다. 조합원이 튼튼한 아파트를 요구한다면, 시공사는 그에 맞는 공사비를 요구하기 때문에 궂이 부실시공을 할 필요가 없기 때문입니다.

 즉, 조합원분들이 기본 제시된 사양에서 프리미엄 자재를 사용하길 원한다면, 공사비가 증가할 것이며, 이미 예정되어 있던 단지내 편의시설(수영장, 헬스장 등)의 시공을 취소한다면, 그만큼 공사비는 줄어들게 됩니다.

 - 일반분양 아파트의 경우 성공적인 분양을 위해 강제로 분양가를 낮출 경우 아무리 1군 브랜드라도 아래와 같이 부실시공이 발생할 수 밖에 없습니다.

 

 

2. 성공적인 조합원 모집을 위해 최적의 입지를 선정함

- 지역주택조합 아파트의 경우 기본적으로 초역세권에 위치하는 경우가 많습니다. 그 이유는 조합원의 신속한 모집때문입니다. 아무리 신축 아파트라고 하더라도, 교통이 불편하며, 자녀의 학교와의 거리가 멀어 등교가 불편하며, 주변에 편의시설이 없는 경우 아무리 아파트를 잘 짓는다고 하더라도 입지적인 면에서 매력이 떨어질 수 밖에 없습니다.

 

3. 준공 후 프리미엄 예상

- 지역주택조합 아파트는 일반분양 아파트 대비 저렴한 가격으로 제공되기 때문에 준공 후에는 주변시세를 따라가게 됩니다. 따라서 시세차익은 당연히 발생하게 되며, 이는 향후 잔금 대출시 매우 유리하게 작용됩니다.

- 다들 아시다시피 자재비 및 인건비 증가로 인해 예전과 같이 저렴한 가격으로 분양이 매우 어렵습니다. 그 부분은 현재 서울에서 분양되는 아파트의 분양가를 보시면 알 수 있으실 겁니다.

- 더힐스 신대방삼거리역 아파트 바로 아래에 위치한 지역주택조합 아파트인 보라매 자이 더 포레스트의 경우 조합원 모집당시 5 ~ 6억대였지만, 현재 호가는 17 ~ 18억원입니다. 거품이 많이 빠진다고 하더라도 억대 프리미엄은 쉽게 예상하실 수 있습니다.

 

 

지역주택조합 아파트 문제점

위의 장점만 본다면, 일반분양이 아닌 지역주택조합 아파트에 관심을 갖는 것이 당연해 보입니다.

하지만, 장점이 너무 명확하다면, 그만큼 단점도 명확한 법입니다.

지역주택조합 아파트를 고려하시는 분들은 아래 내용을 명확하게 인지하셔야 합니다.

 

1. 조합원 모집 실패

- 인터넷에 검색을 조금만 하셔도 지역주택조합 아파트의 실패사례가 엄청 쏟아져 나옵니다.

그 중 하나는 조합원 모집 실패입니다. 부동산 급등기에 부푼 마음을 안고 이곳 저곳에서 사업이 진행되는 경우가 많습니다. 하지만 조합원이 정해진 시기에 모집되지 않아 모집 기간이 연장되게 된다면 사업이 지연되어, 추가 분담금이 발생하는 경우가 생길 수 있습니다.

이러한 경우 조합 탈퇴로 이어지기 때문에 조합 해산이라는 큰 문제가 생길 수 있습니다.

 

2. 조합장 비리

- 조합원 아파트의 경우 조합원분들이 모여 시공사를 선정하고 아파트 건설을 진행하기 때문에 조합원의 의견을 대신할 조합위원회가 필연적으로 생기게 됩니다. 만약 조합원장이 조합비를 개인적인 용도로 사용하거나 잘못 집행하게 될 경우 조합비 부족으로 추가 분담금이 발생하게 되는 경우가 과거에 종종 발생하였습니다.

하지만, 이러한 문제는 자금관리를 맡아 사업을 진행하는 신탁사와 함께 하기 때문에 현재는 그 문제가 크게 줄어들었습니다.

 

3. 구청 인허가 문제

- 조합원 모집에 성공한 뒤, 사업을 진행할 때 해당 구청의 인허가를 거치되 됩니다. 하지만 해당 사업지가 아파트 건설이 불가능한 토지인 경우, 필연적으로 용도변경을 진행하게 됩니다. 

만약 토지 용도변경이 빠르게 진행된다면, 큰 문제가 없겠지만, 그렇지 않다면, 사업기간 증가로 인한 추가 비용이 발생하게 되며, 이는 조합의 불화로 이어지는 큰 이유가 됩니다.

 

4. 공사비 증가 문제

- 위 세 문제가 원활히 해결된다 하더라도, 아파트 착공이 시작된 후 주변 변수(자재비 급등, 인건비 급등)로 인하여 시공사 측에서 추가 분담금을 요구하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

5. 중도금 및 잔금 대출시 고금리 문제

- 대부분의 사람들이 신축 아파트에 입주하는 것을 원하고 있습니다. 하지만 그 비싼 아파트를 일시불로 구매하시는 분들은 흔치 않을텐데요. 대부분은 계약금을 제외한 중도금과 잔금은 대출로 진행하고 있습니다. 하지만 지금과 같은 고금리 시기에는 해당 비용이 매우 큰 부담으로 다가올 수 있습니다.

 

따라서 지역주택 조합 아파트의 장.단점을 꼼꼼히 살피셔서 선택하시는 것이 제일 중요합니다.

 

아래는 위 장.단점을 더힐스 신대방삼거리역 아파트와 비교 대조해보겠습니다.

 

 

 

더힐스 신대방 삼거리역 아파트 입지 분석

 

1. 초역세권

- 더힐스 신대방삼거리역 아파트의 위치는 7호선 신대방역 5번출구와 150m 떨어진 위치에 있습니다.

150m 는 도보 기준 1 ~ 2분이면 충분히 도달할 수 있는 거리입니다.

또한 7호선을 이용할 경우 좌측으로 가산디지털단지, 우측으로 강남권으로 쉽게 이동할 수 있기 때문에 직주근접 또한 가능합니다. 

좌측에 보이는 신림선 보라매역을 이용할 경우 여의도까지 3 정거장밖에 걸리지 않습니다.

 

2. 초품아 및 중.고등학교 도보 가능 입지

- 지도를 보시면 아시겠지만, 아파트 단지와 대림초등학교가 붙어 있습니다. 아무래도 초등학교 자녀분들의 부모님들께서는 등교에 대한 불안감을 줄이실 수 있기 때문에 매우 선호하는 위치임에 틀림 없습니다.

- 초등학교 자녀분이 계시지 않더라도 해당 입지는 부동산 하락기에 가격 방어에 큰 역할을 하는 입지이기도 합니다.

 

3. 조합원 모집에 대한 우려

- 위에서 살펴본 입지적인 측면은 매우 훌륭합니다. 또한 총 713세대 중 장기전세와 임대 물량을 제외한 399세대에 대한 조합원을 모집하기 때문에 조합원 모집에 대해서는 큰 문제가 되지 않을 것으로 예상됩니다.

 

4. 신탁사 위탁

- 위에서 언급드린바와 같이 비리 방지 및 자금 사용에 대한 투명한 관리를 위해 '무궁화 신탁' 이 자금관리를 위해 참여 예정입니다.

 

5. 구청 인허가 문제

- 해당 사업지는 이미 동작구청에서 난개발 및 주민피해 예방을 위해 도시개발 관리 가이드 라인이 수립된 지역입니다.

일반적으로 지역주택조합 아파트의 경우 조합설립 후 사업지 인허가를 받지만, 더힐스 신대방삼거리역의 경우 이미 동작구청에서 가이드라인을 제시한 위치이기 때문에 사업 진행시 매우 빠른 속도로 진행이 가능합니다.

6. 공사비 증가 문제

- 위에서 언급한 올림픽파크 포레온과 같이 아파트 건설 중 시공사가 공사비 증액을 요구할 수 있습니다.

이러한 문제는 왜 시공사가 공사비 증액을 요구하는지 살펴보면 어느 정도 유추가 가능합니다.

또한 2022년도 발발한 러시아 - 우크라이나 전쟁 여파로 공사 자재 가격이 50% 이상 급등하였으며, 최저 임금 인상과 일반 분양시기가 부동산 냉각기와 맞물리면서, 여러 잡음이 발생하였습니다.

 

위와 동일한 문제가 더힐스 신대방삼거리역 아파트에도 발생할 수 있는지가 가장 큰 관건입니다.

전지전능하신 신이 아닌 이상, 정확히 맞추는 것은 불가능하다고 생각됩니다. 하지만, 여러 상황을 고려해 볼 때 어느 쪽이 가능성이 큰 지는 대략적으로 예상할 수는 있습니다.

 

- 공사자재 및 최저 임금 인상 : 조합원 모집시 제시하는 가격은 물가반영을 고려하여 책정된 가격입니다. 코로나 및 대외 변수 불안으로 인한 경기 폭등 및 침체와 추가 전쟁이 발생하지 않는다면, 크게 변동이 발생하진 않을 것입니다.

 

또한 올림픽파크 포레온의 경우 부족한 공사비를 일반분양을 통해 충당하고자 하였으나, 분양가 상한제와 부동산 냉각기와 맞물려 발생한 경우입니다. 더힐스 신대방삼거리역 아파트는 이러한 부분에서 올림픽 파크 포레온과 다르다고 할 수 있습니다.

 

7. 중도금, 잔금 대출시 고금리 문제

- 다들 아시다시피 현 시점에서 아파트 구매시 대출이자에 대한 큰 부담이 있어 선뜻 진행하기가 어렵습니다.

더힐스 신대방삼거리역 아파트의 경우 지역주택조합 아파트는 2025년말에 착공예정에 있습니다. 즉, 중도금 대출은 약 3년 뒤에 발생하게 됩니다. 현재의 고금리 여파가 3년뒤에도 지속되느냐에 대한 부분을 예측하시면 될 것 같습니다.

대부분의 경제 전문가분들이 예상하기를 2023년도에는 현상태가 유지되거나 소폭 상승이 있을 것이라고 합니다. 하지만 2024년부터는 차츰 낮아질 것으로 분석하며, 2025년도에는 지금보다는 낮은 금리를 유지할 것으로 예측하고 있습니다.

 

 

8. 지역주택조합 성지 동작구

위에 나열된 아파트는 동작구에 위치한 지역주택 조합 아파트들입니다.

타 지역의 경우 지역주택조합아파트의 부정적인 요소가 매우 많은 것이 사실입니다.

하지만 유독 동작구의 경우 그 성공률이 매우 높습니다.

7호선 초역세권을 따라 수 많은 지역주택조합 아파트들이 위치하며, 이제는 신대방 삼거리역과 보라매역으로 이동하는 것을 알 수 있습니다.

이는 낙후된 지역을 빠르게 개선하고자 하는 동작구청장의 의지가 매우 높기 때문에 가능합니다.

사업진행에 문제가 없다면, 동작구청에서 빠른 속도로 진행을 돕기 때문입니다.

 

 

 

 

단지 조감도 및 배치도

평면도 59㎡ A 타입

 

 

평면도 59㎡ B 타입

 

 

평면도 84㎡ A 타입

 

평면도 84㎡ B 타입

 

평면도 84㎡ C 타입

 

평면도 84㎡ D 타입

 

 

 

결론

1. 더힐스 신대방삼거리역 아파트는 지역주택조합 아파트로 시세대비 매우 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회임은 틀림없습니다.
2. 강남을 관통하는 지하철 7호선 3분거리 초역세권, 초등학교와 담벼락을 마주하는 초품아 입지, 동작구청의 신대방삼거리역 개발 의지 등 모든 부분이 호재로 작용합니다.
3. 하지만 가격이 저렴한만큼 리스크도 존재합니다. 바로 조합원 모집율과 토지 동의율입니다.
4. 더힐스 신대방삼거리역 아파트에 관심이 있으신 분들은 담당 상담사분이나, 일주일에 한번정도 모델하우스를 방문하여 조합원 모집률과 토지 동의율을 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.